遺産として財産を譲り受けることができるのは「人」「法人」に限られます。
ペットとして飼っている犬や猫に対して直接財産を遺贈することはできません。
親しく接してくれた友人などに対して犬や猫のペットと飼育費用としての財産を遺贈して遺言者の死後面倒をお願いするということは可能です。
ただし受遺者が本当にしっかり面倒をみてくれるかどうか保証することはできないので、信頼関係があり自分の納得できる人を選ぶことが大切です。
必ず事前に受遺者となる相手方の確認を取ることを忘れずにしておくことです。
＊１：遺贈
遺贈とは、遺言によって財産を他人に無償で与える遺言者の単独の行為です。
遺贈は相手が相続人である必要はありませんが、相続の場合、相手は相続人にかぎられます。
また遺贈は「自分が死んだら○○に□□□□を与える」といった「死因贈与(受贈者との契約なので承諾が必要)」とも異なります。
＊２：受遺者
受遺者とは遺言によって指名された者をいいます。全くの他人でも構いません。
ここ数年で増えた犯罪といえば「振り込め詐欺」です。
様ざまな手口がありますが賃貸住宅関連ではこんな手口もあります。
賃貸物件の入居者宛に「家賃振込口座の変更」という通知を送り本来とは違う口座に入金させてしまうという手口です。
・管理会社が変更になった
・大家が変更になった
・建物の維持費や管理費、修繕費
・更新の手数料、意味のわからない手続き費用など
上記のような通知が届いたらまずは現在の管理会社や家主に直接連絡を取ってみるのが良いでしょう。
心配な方は登記簿謄本を取ってみて登記簿上の所有者に詳細を確認してみると良いです。
総務省のホームページ内に振り込め詐欺対策のページがあります。下記リンクをクリックして一度ご覧ください。
http://www.soumu.go.jp/joho_tsusin/d_syohi/furikomesagi.html
原状回復の際に発生しやすいトラブルの要因としては
[1]契約と物件確認の問題
[2]個別具体的な基準整備の問題
[3]工事に関する問題
に関するものが主にあげられます。
これらの問題が起きないように事前にその要因を把握しておくことで、トラブルを未然に防ぐことは賃貸経営をする上でも重要なことです。
今回はこのうち、[2]の個別具体的な基準整備の問題についてです。
まず、契約条項が未整備の場合です
原状回復の際において、借主が行う範囲や費用負担等について具体的に定められた基準がないため、契約書内の条項は「借主は原状回復する」といった内容の表現になっています。
このため、退去時において、具体的な補修箇所や負担割合を巡ってトラブルが起きる要因となっています。
つぎに「通常の生活」の定義が内容的に困難な場合です
判例等には、「社会通念上通常の使用方法により使用して損耗した分の原状回復の費用は、原則として貸主負担とされる」とあります。
ところが生活スタイルの変化など、賃貸住宅に限らず住まい方は多様化しており、「通常の生活」は、人によって様ざまです。
このため、借主にとっては「通常の生活」の範囲であるとの認識が、貸主からみるとその範囲を超えているというように、見解や考え方の相違によりトラブルの要因となります。
このようなトラブルは一度起きてしまうと解決までに時間がかかったり、場合によっては泣き寝入りとなってしまったりしますので、普段から未然に防ぐよう心がけて賃貸経営をしていくことが望ましいでしょう。
当社でもHPに載せておりますが、近年「サービスアパートメント」という言葉をよく耳にするようになってきました。
サービスアパートメントというのは簡単にいうとフロントサービスを備えた礼金なし・敷金なし・仲介手数料なしの家具付きの限りなくホテルに近い賃貸物件をいいます。
ホテルとの違いはというと部屋が広めで、キッチン・洗濯機などがあり「賃貸契約」をするところです。
◆多彩なサービスが充実しています
◇フロント・サービス
・コンシェルジュサービス(タクシーの手配・各種チケットの手配・レストラン・ホテル予約等・・・)
・クリーニングの受け渡し
・宅配の受け渡し
・部屋の定期清掃
・リネンサービス
◇共用施設
・スポーツクラブ、プール施設など
・サウナ、ジャグジー、大浴場など
というように至れり尽くせりです。言葉では単にサービスアパートメントですが、高付加価値を備えた賃貸住宅、欧米の住宅スタイル(賃貸は家具つきが当然)を原点にして、よりホテルと変わらないサービスまで加えた、より高級志向の方々をターゲットとした究極の賃貸住宅といえるでしょう。
貸事務所や賃貸マンションの隣室などからの騒音トラブルなどは頻繁に発生しています。
共同住宅ではある程度の騒音はお互いに我慢すべきものですが、なかには受忍限度*1を超えるような騒音もあります。この場合まず管理人(管理会社)に騒音で迷惑をかけている隣人に注意してもらうようにするとよいでしょう。
日常生活においては騒音以外にも振動、漏水、汚臭、日照、景観、共用部分の使用上の問題など多くのトラブルがありますが、これらの問題は些細なことから発展して大きなトラブルになりかねないので注意が必要です。
上記の注意してもらう方法をしても解決しない場合には、以下の順番で行っていきます。
(1)相手に内容証明で抗議します。
(2)警察に相談して注意してもらいます。
(3)役所などに相談します。
(4)調停を申し立てます。
(5)裁判を行います(この場合は費用面からあまり現実的ではありませんので転居する方がよろしいです)。
＊１：受忍限度とは社会共同生活において騒音や汚臭など人が互いに他人にかけている迷惑を社会的に認容すべき範囲のことをいいます。簡単にいうと我慢できる範囲のことです。
■問題
今まで借りていた借家が手狭になりペット(犬)可能物件を探しました。
運良く見つかって家主から「ペット同居可です！」と言われたので早速契約を結び引っ越ししました。ところが数日後家主の奥様から「ペットは不可ですよ」と通告を受けたのです。
この場合解約できるのでしょうか？
■回答または解決策
まず「賃貸借契約書」の中に「ペット可」の記載があるのか確認を取ります。
最も確かで解決も早いです。
またペット同居可が客観的に証明できれば良いので、不動産広告にそのような記載されていればそれも証拠となります。
その場に居合わせた人の証言があればそれでもかまいません。
今から「ペット可」の物件を探すのは大変ですので、今の物件でペットも同居できるようにまずは家主に交渉してみます。
残念ながらそれが無理な場合には解約の交渉に入ります。
ペットと同居できることを内容とする契約を結んだのにそれが不可能だったわけですから、相手側の契約違反となります。
以前住んでいた借家を解約したり引っ越ししたわけですからそれらの費用については損害賠償として請求することもできます。
「遺産をめぐる親族同士の争い！」なんてドラマの中の話だけではないのです。
最近は権利意識の高まりの中で遺産をめぐる権利争いは、年々増加しているのが実状です。
このような争いを防止する手段として、最近は「遺言書」の重要性が広まりつつあります。
▽民法９６３条「遺言者は、遺言をする時においてその能力を有しなければならない。」
遺言をしていても高齢や病気などで判断能力が衰えているような場合は、後で相続人から遺言能力はないと「遺言の無効」を主張されたり争いごとの発端となりかねません。
▽民法９６１条「十五歳に達した者は、遺言をすることができる。」
遺言は１５歳以上ならできます。早めに元気なうちに行っておき、気が変わったら捨てるか書き直すなどとしていくのがよろしいでしょう。
正しい知識を持ってよけいに争いが拗れないよう「遺言書」を作成する必要があります。
抵当権・・・〔特定〕の債権を担保するために設定するものです。
何月何日に貸し付けた何千万円というふうに、担保債権を特定して抵当権を設定する場合をいいます。
その債権は弁済により消滅したときに抵当権も消滅し、債権が第三者に譲渡されれば抵当権も移転します。
抵当権は利息、遅延利息について、不払いがどれだけあるかが予測できないために、担保は二年分という制限があります。
根抵当権・・・〔不特定〕の債権を担保するために設定するものです。
債務者と債権者間で行われる一定の取引が継続されることによって生ずる〔不特定〕の債権を担保するために設定されるものです。
個別の債権が消滅しても根抵当権は消滅しないし、特定の債権を第三者に譲渡しても根抵当権は移転しません。
根抵当権は一定の取引の不特定の債権を担保するので、担保される範囲を限定する必要があり、この限度額を極度額といいます。
極度額の範囲であれば元本、利息、遅延利息の全額が担保されます。
土地や貸事務所などの建物を購入したときは、所有権や抵当権の登記をする必要があります。
その手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士への報酬額は購入価格や登記の種類によって異なりますが、目安としては８万円から２０万円位になります。
時効とは、時間の経過によって、法律の効果が消滅したり(消滅時効)、これまでに持っていなかった権利を時間の経過によって取得(取得時効)したりすることをいいます。
■取得時効
取得時効は時効期間が１０年と２０年の２種類があります。
１０年の取得時効の必要要件
他人の物である事を知らないで、落ち度無く占有を開始することです。
２０年取得時効の必要要件
他人の物であることを知っていても、所有の意思をもって平穏にかつ公然と占有を継続 することです。
取得時効の対象となる権利は、所有権のほかに地上権、永小作権、地役権、賃借権なども時効取得できることがあります。
■消滅時効
消滅時効の権利と時効期間
| (1)通常の債権は | １０年 |
| (2)債権又は所有権以外の財産権(地上権・抵当権等) | ２０年 |
| (3)確定判決によって確定した債権 | １０年 |
時効の中断について
時効の成立に必要な期間の進行が何らかの理由で中断することです。
中断理由としては、
(1)請求(訴えの提起・催告)
(2)差押え(仮差押え、仮処分を含みます)
(3)承認
(4)占有の喪失[取得時効のみ]
があります。
○時効を主張することを「時効の援用」といいます。
○時効を援用しないという意思表明を「時効の利益の放棄」といいます。
○時効が完成したときは、その効力は起算日に遡ります。これを「時効の遡及効」といいます。
