不動産の取引においては、消費税の課税対象となるものと、非課税扱いになるものとに分類されています。
売買・交換の場合
 課税対象・・・建物の売買代金・交換代金
 非課税 ・・・土地の売買代金・交換代金
賃貸借
 課税対象・・・居住用建物以外の建物の賃料及び権利金
 非課税 ・・・土地の地代・居住用建物の賃料及び権利金

モデルルームは、別の敷地に立てられた仮設建築によるものであったり、既存のビルに入っているようなものであったりすることが多く、実際に入居するのとは場所も建物も違うので、どこをどう見たらいいのかわからないという意見も多いのが現状です。

そこで展示する側も見る側も以下のような点があることを把握しておくと良いと思います。

1.モデルルームで把握できる点

(1)室内の明るさ、照明設備による夜間の明るさなどはある程度把握できます。

(2)インテリアの感じがわかります。

インテリアコーディネーター等の専門家が計算しつくして設置しますので参考になります。

ベッドやテーブルなどの家具は、一般的なものより小さめなものが配置されこともありますが、部屋が広くおしゃれに見えるようにするなど後日参考になる点も多いので写真などを撮っておくとよいでしょう。

(3)室内全体の大きさ

天井の高さや部屋の空間が掴めます。

既存のビルなどに展示している場合は実際とは違うことが多いのですが、全体のイメージは掴めます。

(4)部屋の配置

部屋と部屋の隣接する感じやトイレ・浴室・玄関・廊下などへの続き具合などがわかります。

(5)収納空間がどのようになっているのかわかります。

2.モデルルームで把握しにくい点

(1)実際に生活した場合の使い勝手などはわかりにくいことが多いです。

ダイニングキッチンなどは煙や臭いなどがどのように伝わるのかなどはわかりません。

(2)モデルルームですから日照、夜間の感じ、風通しなどはわかりません。

(3)室外の眺めは、実際住戸の位置や向きにより変わるためモデルルームではわかりません。

(4)共用部分、構造部分、全体の外観イメージの様子などは掴めません。

だいたいこんな感じですが、モデルルームはあくまでもモデルルームのため、同じマンション・同じシリーズの既存物件などがある場合はそれらも含めて参考にすると良いと思います。

遺産と聞くと多額の相続税を想像される方がいますが実際に支払う必要がある方は全体の5%弱と僅かです。

相続税には「基礎控除」があるので〔5000万円+法廷相続人1人につき1000万円〕までは申告も不要で相続税もかかりません。

(例:遺産5000万円+法定相続人が5人いれば基礎控除額は1億円となります)

なお遺産分けの方法によっては基礎控除を差し引いて課税遺産総額があるようにみえても相続税が発生しないこともあります。 

 ・ 遺産の課税価格の正確な計算により基礎控除枠に収まってしまう。 

 ・ 配偶者の税額軽減(財産の1/2もしくは1億6千万円以内)により相続税が発生しなくなっ た。 

 ・ 非課税財産を差し引いて計算していないか、計上漏れなどがあった。  

  ・ 遺産分割のやり方を変えたことで、相続税がかからなくなった。

上記のようなケースで相続税がかからなくなる場合もあります。

また、基礎控除の他にも故人の生命保険や死亡退職金にも、法定相続人1人につき500万円の控除や障害者控除、未成年者控除等があります。

遺産として財産を譲り受けることができるのは「人」「法人」に限られます。

ペットとして飼っている犬や猫に対して直接財産を遺贈することはできません。

親しく接してくれた友人などに対して犬や猫のペットと飼育費用としての財産を遺贈して遺言者の死後面倒をお願いするということは可能です。

ただし受遺者が本当にしっかり面倒をみてくれるかどうか保証することはできないので、信頼関係があり自分の納得できる人を選ぶことが大切です。

必ず事前に受遺者となる相手方の確認を取ることを忘れずにしておくことです。

*1:遺贈

遺贈とは、遺言によって財産を他人に無償で与える遺言者の単独の行為です。

遺贈は相手が相続人である必要はありませんが、相続の場合、相手は相続人にかぎられます。

また遺贈は「自分が死んだら○○に□□□□を与える」といった「死因贈与(受贈者との契約なので承諾が必要)」とも異なります。

*2:受遺者

受遺者とは遺言によって指名された者をいいます。全くの他人でも構いません。

ここ数年で増えた犯罪といえば「振り込め詐欺」です。

様ざまな手口がありますが賃貸住宅関連ではこんな手口もあります。

賃貸物件の入居者宛に「家賃振込口座の変更」という通知を送り本来とは違う口座に入金させてしまうという手口です。

・管理会社が変更になった

・大家が変更になった

・建物の維持費や管理費、修繕費

・更新の手数料、意味のわからない手続き費用など
上記のような通知が届いたらまずは現在の管理会社や家主に直接連絡を取ってみるのが良いでしょう。

心配な方は登記簿謄本を取ってみて登記簿上の所有者に詳細を確認してみると良いです。

総務省のホームページ内に振り込め詐欺対策のページがあります。下記リンクをクリックして一度ご覧ください。
http://www.soumu.go.jp/joho_tsusin/d_syohi/furikomesagi.html

原状回復の際に発生しやすいトラブルの要因としては

[1]契約と物件確認の問題

[2]個別具体的な基準整備の問題

[3]工事に関する問題
に関するものが主にあげられます。

これらの問題が起きないように事前にその要因を把握しておくことで、トラブルを未然に防ぐことは賃貸経営をする上でも重要なことです。

今回はこのうち、[2]の個別具体的な基準整備の問題についてです。

まず、契約条項が未整備の場合です

原状回復の際において、借主が行う範囲や費用負担等について具体的に定められた基準がないため、契約書内の条項は「借主は原状回復する」といった内容の表現になっています。

このため、退去時において、具体的な補修箇所や負担割合を巡ってトラブルが起きる要因となっています。

つぎに「通常の生活」の定義が内容的に困難な場合です

判例等には、「社会通念上通常の使用方法により使用して損耗した分の原状回復の費用は、原則として貸主負担とされる」とあります。

ところが生活スタイルの変化など、賃貸住宅に限らず住まい方は多様化しており、「通常の生活」は、人によって様ざまです。

このため、借主にとっては「通常の生活」の範囲であるとの認識が、貸主からみるとその範囲を超えているというように、見解や考え方の相違によりトラブルの要因となります。

このようなトラブルは一度起きてしまうと解決までに時間がかかったり、場合によっては泣き寝入りとなってしまったりしますので、普段から未然に防ぐよう心がけて賃貸経営をしていくことが望ましいでしょう。

当社でもHPに載せておりますが、近年「サービスアパートメント」という言葉をよく耳にするようになってきました。

サービスアパートメントというのは簡単にいうとフロントサービスを備えた礼金なし・敷金なし・仲介手数料なしの家具付きの限りなくホテルに近い賃貸物件をいいます。

ホテルとの違いはというと部屋が広めで、キッチン・洗濯機などがあり「賃貸契約」をするところです。

◆多彩なサービスが充実しています

◇フロント・サービス

・コンシェルジュサービス(タクシーの手配・各種チケットの手配・レストラン・ホテル予約等・・・)

・クリーニングの受け渡し

・宅配の受け渡し

・部屋の定期清掃

・リネンサービス

◇共用施設

・スポーツクラブ、プール施設など

・サウナ、ジャグジー、大浴場など
というように至れり尽くせりです。言葉では単にサービスアパートメントですが、高付加価値を備えた賃貸住宅、欧米の住宅スタイル(賃貸は家具つきが当然)を原点にして、よりホテルと変わらないサービスまで加えた、より高級志向の方々をターゲットとした究極の賃貸住宅といえるでしょう。

貸事務所や賃貸マンションの隣室などからの騒音トラブルなどは頻繁に発生しています。

共同住宅ではある程度の騒音はお互いに我慢すべきものですが、なかには受忍限度*1を超えるような騒音もあります。この場合まず管理人(管理会社)に騒音で迷惑をかけている隣人に注意してもらうようにするとよいでしょう。

日常生活においては騒音以外にも振動、漏水、汚臭、日照、景観、共用部分の使用上の問題など多くのトラブルがありますが、これらの問題は些細なことから発展して大きなトラブルになりかねないので注意が必要です。

上記の注意してもらう方法をしても解決しない場合には、以下の順番で行っていきます。

(1)相手に内容証明で抗議します。

(2)警察に相談して注意してもらいます。

(3)役所などに相談します。

(4)調停を申し立てます。

(5)裁判を行います(この場合は費用面からあまり現実的ではありませんので転居する方がよろしいです)。

*1:受忍限度とは社会共同生活において騒音や汚臭など人が互いに他人にかけている迷惑を社会的に認容すべき範囲のことをいいます。簡単にいうと我慢できる範囲のことです。

■問題

今まで借りていた借家が手狭になりペット(犬)可能物件を探しました。

運良く見つかって家主から「ペット同居可です!」と言われたので早速契約を結び引っ越ししました。ところが数日後家主の奥様から「ペットは不可ですよ」と通告を受けたのです。

この場合解約できるのでしょうか?

■回答または解決策

まず「賃貸借契約書」の中に「ペット可」の記載があるのか確認を取ります。

最も確かで解決も早いです。
またペット同居可が客観的に証明できれば良いので、不動産広告にそのような記載されていればそれも証拠となります。

その場に居合わせた人の証言があればそれでもかまいません。

今から「ペット可」の物件を探すのは大変ですので、今の物件でペットも同居できるようにまずは家主に交渉してみます。

残念ながらそれが無理な場合には解約の交渉に入ります。

ペットと同居できることを内容とする契約を結んだのにそれが不可能だったわけですから、相手側の契約違反となります。

以前住んでいた借家を解約したり引っ越ししたわけですからそれらの費用については損害賠償として請求することもできます。

「遺産をめぐる親族同士の争い!」なんてドラマの中の話だけではないのです。

最近は権利意識の高まりの中で遺産をめぐる権利争いは、年々増加しているのが実状です。

このような争いを防止する手段として、最近は「遺言書」の重要性が広まりつつあります。

▽民法963条「遺言者は、遺言をする時においてその能力を有しなければならない。」 

遺言をしていても高齢や病気などで判断能力が衰えているような場合は、後で相続人から遺言能力はないと「遺言の無効」を主張されたり争いごとの発端となりかねません。

▽民法961条「十五歳に達した者は、遺言をすることができる。」 

遺言は15歳以上ならできます。早めに元気なうちに行っておき、気が変わったら捨てるか書き直すなどとしていくのがよろしいでしょう。

正しい知識を持ってよけいに争いが拗れないよう「遺言書」を作成する必要があります。